Immobilier à Antibes : à quelques mètres près, votre appartement peut valoir beaucoup plus !

Par Sébastien BUTRUILLE — Gérant de CENTURY 21 Albert 1er, Expert Immobilier ISEIP

Lorsqu'un propriétaire me demande combien vaut son appartement à Antibes, je lui explique souvent qu'il ne suffit pas de multiplier sa superficie par un prix moyen au mètre carré.

Et pour cause : à Antibes, deux appartements de surface identique, situés à quelques mètres seulement l'un de l'autre, peuvent présenter des différences de valeur particulièrement importantes.

Parfois, il suffit de changer d'étage, de traverser une rue ou même de passer d'une façade à l'autre d'un immeuble pour que la perception d'un bien, et donc sa valeur, change considérablement.

C'est l'une des particularités de notre marché immobilier, et c'est aussi ce qui rend l'estimation d'un appartement plus complexe qu'il n'y paraît.

Quelques mètres peuvent faire toute la différence

Prenons les quartiers de l'Ilette, du Ponteil, de la Salis, du Vieil Antibes ou encore les abords du port Vauban.

Dans ces secteurs recherchés, deux appartements de 80 m² peuvent avoir des valeurs très différentes alors qu'ils se trouvent dans la même rue, voire dans la même résidence.

L'un bénéficie d'un étage élevé, d'une belle terrasse, d'une exposition agréable et d'une vue dégagée. L'autre, pourtant de superficie comparable, donne sur une cour intérieure ou une rue passante.

Leur adresse est pratiquement identique. Leur surface aussi. Pourtant, leur attractivité auprès des acquéreurs n'a plus grand-chose à voir.

Et cette différence se retrouve naturellement dans leur valeur de marché.

La vue mer : un critère qui peut creuser considérablement les écarts de prix

C'est probablement l'un des exemples les plus parlants à Antibes.

Imaginez deux appartements situés dans le même immeuble, à quelques mètres l'un de l'autre.

Le premier bénéficie d'une vue panoramique sur la Méditerranée, le Cap d'Antibes ou le port Vauban. Le second, situé sur une autre façade, n'offre aucune vue particulière.

À superficie et prestations comparables, la différence de valeur peut être très importante.

Et il ne s'agit pas simplement de voir un petit morceau de mer entre deux bâtiments.

Il existe une véritable différence entre un aperçu mer, une vue latérale, une vue dégagée et un panorama exceptionnel que l'on peut admirer depuis son séjour ou sa terrasse.

L'étage, l'orientation, la profondeur de la terrasse, mais aussi la possibilité qu'une future construction vienne masquer cette vue sont autant de critères déterminants.

Une vue mer exceptionnelle peut même changer la clientèle susceptible de s'intéresser à un appartement.

Certains acquéreurs, notamment ceux qui recherchent une résidence secondaire ou un pied-à-terre sur la Côte d'Azur, accordent une importance considérable à ce critère.

Ils ne recherchent plus seulement une superficie ou une adresse. Ils recherchent un cadre de vie, une émotion, parfois même un bien qu'ils auront du mal à retrouver ailleurs.

Et lorsqu'un appartement réunit ces qualités rares, sa valeur ne peut pas être appréciée comme celle d'un logement plus classique.

Le prix au mètre carré ne raconte pas toute l'histoire

Aujourd'hui, il est très facile de consulter des estimations immobilières en ligne.

Ces outils peuvent donner une première indication, mais ils présentent aussi leurs limites.

Comment un calcul automatisé peut-il apprécier précisément la différence entre deux appartements situés dans la même copropriété, dont l'un bénéficie d'une vue mer exceptionnelle et l'autre non ?

Comment peut-il mesurer l'agrément d'une terrasse, la luminosité d'un séjour ou encore le caractère particulièrement recherché d'un dernier étage ?

Ces éléments nécessitent une véritable analyse.

À Antibes, un prix moyen au mètre carré peut constituer un point de départ. Il ne doit jamais être considéré comme une réponse définitive.

Les prix affichés ne sont pas toujours les prix de vente

C'est un autre point que je rappelle régulièrement aux propriétaires.

Les prix que l'on retrouve sur les portails immobiliers correspondent à des prix de commercialisation.

Ils ne reflètent pas nécessairement les montants auxquels les transactions seront finalement conclues.

Pour déterminer la valeur d'un appartement, il est indispensable d'étudier les ventes réellement réalisées, les biens actuellement proposés à la vente et les attentes des acquéreurs.

Mais encore faut-il comparer ce qui est comparable.

Un appartement avec une vue mer panoramique ne peut pas être évalué uniquement à partir des ventes d'appartements sans vue, même lorsqu'ils se situent à proximité immédiate.

À Antibes, chaque appartement a sa propre clientèle

Notre marché immobilier présente une autre particularité : la diversité de ses acquéreurs.

Nous rencontrons des clients antibois, des acquéreurs venant d'autres régions françaises, mais également une clientèle internationale.

Certains recherchent leur résidence principale. D'autres souhaitent acquérir une résidence secondaire, un appartement proche des plages ou un bien patrimonial.

Leurs attentes sont différentes.

Pour certains, la proximité des commerces, des écoles ou de la gare sera essentielle.

Pour d'autres, ce sera la tranquillité, une grande terrasse, une vue mer ou la possibilité de rejoindre les plages à pied.

C'est pourquoi une estimation immobilière sérieuse doit aussi tenir compte de la clientèle à laquelle le bien est susceptible de s'adresser.

Bien estimer, c'est aussi bien vendre

Une estimation ne consiste pas simplement à annoncer un prix qui fera plaisir au propriétaire.

Un prix trop élevé peut décourager les acquéreurs et prolonger inutilement la commercialisation.

À l'inverse, une estimation qui ne prend pas suffisamment en compte les qualités particulières d'un appartement peut conduire à sous-évaluer son potentiel.

Mon rôle est précisément d'identifier ces différences, de les expliquer et de déterminer une valeur cohérente avec la réalité du marché.

Car à Antibes, quelques mètres, un étage supplémentaire ou une vue mer peuvent parfois changer beaucoup de choses.

Et si votre appartement valait plus que vous ne le pensez ?

Vous êtes propriétaire à Antibes, au Cap d'Antibes ou à Juan-les-Pins ?

Votre appartement bénéficie d'un dernier étage, d'une terrasse, d'une vue dégagée ou d'une belle vue mer ?

Vous vous demandez si ces caractéristiques influencent réellement sa valeur ?

Vous pourriez être surpris par les différences de prix qui existent parfois entre des appartements pourtant très proches.

Que vous envisagiez de vendre prochainement ou que vous souhaitiez simplement connaître la valeur actuelle de votre patrimoine, je vous propose d'en discuter.

Chez CENTURY 21 Albert 1er, nous réalisons des estimations personnalisées en tenant compte des caractéristiques propres à chaque bien, des ventes réalisées et de notre connaissance du marché immobilier antibois.

Et si nous prenions rendez-vous pour découvrir ensemble la véritable valeur de votre appartement ?

Contactez-moi au 04 93 34 02 10 ou rendez-vous à notre agence, au 8 boulevard Albert 1er à Antibes.

Sébastien BUTRUILLE
Gérant — Expert Immobilier ISEIP
CENTURY 21 Albert 1er
Antibes — Cap d'Antibes — Juan-les-Pins